成都市近期土地市场形势研究报告

前言

去年9月以来，国家连续地宏观调控政策对成都市土地挂牌和拍卖市场均产生了重大影响。随着银行信贷供应量的从紧、打击投资性购房的“房贷新政”、土地拍卖一次付清和土地闲置满一年征收地价款20%闲置费等政策相续推出，使房产市场销售持续低迷，房产企业资金链空前紧张，同时也导致了近期土地拍卖市场开发商参与热度剧降，拍卖成交低价的现象发生。未来成都市土地市场发展方向和趋势引人关注。

我们通过对成都市城区2007年全年和2008年1-4月住宅和商业用途的土地挂牌和拍卖成交资料进行整理和分析、对近期成都市房地产市场交易数据进行研究以及对2007年9月以来的国家宏观调控政策进行梳理和总结，研判成都市土地市场未来发展趋势，为开发商掌握成都市土地市场近期形势和未来发展趋势提供参考意见。

一、宏观调控政策分析

宏观调控政策对成都土地交易市场影响重大，也是导致近期成都土地成交低迷的主要因素。俗话说：解铃还需系铃人，未来宏观调控政策的变化方向将直接导引未来成都土地市场的发展走向。

对近期的宏观调控政策的分析，我们将它分为两个阶断：

（一）宏观调控政策“旧两防”目标阶段

该阶段宏观调控政策主要目标是“防止经济增长过热，防止通货膨胀”，我们将之称为“旧两防”宏观调控目标。这个阶段对房地产行为有重大影响的政策主要体现在：从紧的货币政策、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《关于促进节约集约用地的通知》。

该阶段对房地产市场最有影响的政策是从紧的货币政策和土地闲置一年征收20％闲置费。房地产行业属资金密集型行业，对资金的需求十分巨大，上述两项政策从根本上打击了房地产企业的资金供应面和加剧了房地产企业资金恶化状况，使房地产企业身陷资金困局，而打击投资性购房和拍地一次全款付款又进一步增加了房地产企业的经营难度。

（二）宏观调控政策进入“新三防”目标阶段

2008年4月1日公布的《国务院2008年工作要点》中正式提出“既要防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑，避免大的起落”，标志着“新两防”宏观调控目标正式提出。

    近期的宏观调控政策虽出现了明显变化，情况似乎在向有利于解决房地产开发商资金困局的方向发展，但短期内仍然以控制通货膨胀为首要任务,防止经济下滑目标将会在控制通货膨胀目标实现的前提下实施，因此近期从紧的货币政策还将持续，货币政策的放松有待未来通货膨胀数据得到明显改善。

二、开发商资金状况分析

近期的宏观调控紧缩信贷使部分开发商出现资金紧张的状况，而对囤地房产企业限期开发的政策更使企业的资金状况雪上加箱，我们收集了部分上市的房产开发企业近期经审计公布的2007年度财务报表数据。

三、成都市主城区房产交易分析

土地交易市场与房产交易市场息息相关，房地产市场的旺销、滞销必然传导到引起土地市场的晴雨变化，而土地交易市场较滞后于房产交易市场，因此分析土地市场发展趋势，需对关联房产交易市场进行研究。

（一）2007年1月至2008年3月主城区商品住宅成交均价分析

     随着严厉的宏观调控政策影响，从2007年12月开始主城区住宅商品房成交均价松动，出现10%左右幅度的下滑，而近期成交均价趋于平稳，主城区住宅商品房成交均价稳定在5600元/平方米以上。

（二）2007年10月至2008年4月主城区商品房日均成交分析

2007年10月以来，随着宏观调控政策相继出台，主城区房产市场由2007年11月下半月的平均每日成交最高值44000平方米/日左右，降至今年2月份上半月的平均每日成交最低值6000平方米/日左右，下降幅度高达86%，足见调控政策对市场观望情绪的影响。进入2月份下半月市场成交有所回升至日常水平，而4月份下半月在成都春季房交会的带动下，持继长达6个月观望的刚性需求出现松动，市场成交达到34000平方米/日左右的高成交量，已超过去年10月上半月份平均每日成交水平。刚性需求在市场价格出现趋于稳定时大量入市，表明了前期市场价格回落已逐步进入了刚性需求的价格预期范围，楼市出现回暖迹象。由于受刚性需求购买力支撑的当前市场价格已逐步进入底部区域，虽价格再次下落的可能性已不大，但由于宏观调控政策尚未放松、开发商资金状况仍然吃紧，市场价格可能的走势仍将以振荡触底为主，后期将视调控政策变化和开发商资金状况改善，以市场价格回升作为市场回暖的最终确认。

（三）成都市五城区商品房月度成交分析

   我们发现从2006年至今，成都市主城区月商品房成交量在高热期市场月成交在80万平米/月以上，平稳期市场月成交在60-80万平米/月之间，低迷期市场月成交在60万平米/月以下。2008年3月份市场成交量回升至65万平米/月，进入了市场平稳期，4月份市场成交量更是达到75万平米/月的较高水平，超过了平均移动趋势线，已接近高热期市场月成交在80万平米/月标准，市场转热的态势明显，考虑到近期调控政策尚未放松、开发商资金仍然吃紧、市场价格未出现回升和成都春季房交会的影响，我们认为市场转热的判断尚需市场价格回升来确认，而近期市场较高成交量现象，可认定为持继长达六个月之久的刚性需求与开发商对持的观望心理出现松动，市场价格出现触底的信号。

（四）成都市五城区商品住宅可售面积分析

    进入2007年10月中旬以来，五城区商品住宅可售面积大幅飙升，从2007年10月的近410万平米飙升至2008年4月30日的760万平米，6个月时间上涨85%。近期住宅可售面积出现拐头，但累积的住宅可售面积仍然巨大，房产市场销售状况仍然严峻。

（五）观点总结

2、在4月份成都春季房交会前后，市场出现了高成交量现象，可认定为持继长达六个月之久的刚性需求与开发商对持的观望心理出现松动，市场价格开始出现触底的信号，市场趋势出现转机，但尚需价格回升来确认市场回暖。